当前位置:河南11选5预测 > 媒体 >

任志强内部谈话论房价:2017会比这一轮涨得更高!-墙外楼

来源:免费注册即送体验金  作者:皮蛋  发表时间:2018-06-06 12:08

  今年1-9月份,一些主要城市房价暴涨,加上国庆节期间出现的一系列关于限购的政策,房地产再一次成为了人们聚焦的话题。

  究竟房价的过快上涨对于经济来讲是好还是不好?现在在调结构的政策环境之下,房地产究竟处于什么样的地位?经济会怎么走?房地产会怎么走?

  11月27日,《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上,任志强与张维迎、黄益平,从经济、政策、市场等方面对房地产展开了一次深刻的讨论。

  以下内容摘自是任志强的发言。

  01

  房价在去年就开始上涨,只是由于指数关系,大家觉得没涨。实际上深圳去年上涨指数是146,非常快。

  原因之一是连续两年土地-30%的增长,主要城市实际供应量都在下降。但是很多媒体说是货币原因造成的。其实,这和货币,尤其和个贷没有任何关系。今年1-10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%。

  新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革,只有房地产业不是供给侧改革。

  什么是供给侧改革?房地产供给侧改革本来应该是人往哪去,土地往哪供,但这几年我们恰恰做反了,人越往大、中城市去,大、中城市越不给力。土地短缺其中一个原因是土地错配造成的。另一个原因是,大部分出了贪官的城市都不再供应土地,因为土地交易中有很多腐败。最后导致的结果是两年之内土地供应短缺,然后房价开始涨。

  第二个原因是发达地区,不管你供不供给土地,它的人流集中度还是提高的,因为它占有更多医疗、教育等资源。这两类是今年房价上涨的主导。

  大家都觉得房价已经出现泡沫。真实数据是什么?就住宅来说,全国平均房价去年大概是6700,今年是6800。均价1万的城市9个,均价2万的10个,扣除这些,平均房价只有4000。像渭南这种地级市,市中心只有3000多,稍微偏一点的2000多,这种城市有400个。我们大概一共600个城市,通常只公布大城市指数,只公布70个,剩余的城市房价低得不得了。

  这一轮宏观调控产生的作用就是,要让房价已经涨起来的这十几个城市把房价降下来。由于还在涨,所以又出台了第二轮政策。

  大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了,我个人觉得很低,2008年之后算,美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6,随后一直递增。我们今年只有8%。中国在城市化发展过程中,房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重,不足以支撑中国经济发展的。

  我为什么断定下一轮涨价比这一轮更高,因为在需求侧上进行价格调控的时候,最后导致的是需求在一两年以后,或者是一段时间以后就会爆发。最近有几个境外的投行预测,这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降,但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到,可能八九个月又反弹了,再出台一个政策,可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制,不会对市场有任何好处,也不会对市场的稳定有好处。

  现在大家都在评价说收入和房价差太大。1992年房价是998块钱,大家的工资是88块钱,一般都是80块钱。去年房价是6000多块钱,增长了6.5倍,大学生工资是3750块钱,一般3500块钱左右,工资增长了40倍,所以这比起来,评价房价是上涨的更有问题。

  美国选择的是中位数,把高的甩了。另外,美国计算收入,工资收入多少,财产性收入多少,是把所有的都混在一起计算,然后取中位数,中国计算收入,没有计算财产性收入,你的股票收入和房产收入不都在这里。

  今年我们二手房的交易量在很多城市超过了一手房,二手房涨价涨得很多,他获得财产性收入远远高于工资收入。清华大学的教授说电信诈骗了1600多万,就是一套房的价格,北大教授也一样,卖一套房子就是1000多万。要是把它算到你的财产性收入里,你的收入就大大提高了。但是我们从来不这么算。老被人民日报误导,说房价收入比不对,因为他不懂应该怎么计算。

  我想,如果不能从各种正面宣传中给中国房地产一个合理的地位,这个政策一定是不断出错误的政策。我昨天打了电话,说你们得写个报告给中央,所有调控政策都是错的,别出台了,再出台中国经济就完了。

  02

  为什么我说现在房地产可以救中国经济?

  在现有前提条件下,中央政府不会大改革的时候,只能靠基础设施投资。如果要改变,我有个建议。十几年前我们研究城市化的规律,一个是从农村走向城市,第二个是从小城市到大城市,第三个是从市中心到郊区,第四个是形成城市群,全世界如此。1960年的时候,全世界只有2个千万人口以上的城市,1980年达到了8个,2010年24个,中国有6个,到2030年,中国大概得有20个以上。

  中国现在的统计和国际不一样,国际是常住人口,工资收入来自城市就叫做城市。中国是以居住和户籍两个条件,是户籍加上六个月以上的城市常住人口。所有的军队,不管是在山沟还是边境都是城市化人口,包括武警、警察、解放军,这是一个特殊计算方式。按照这个方式,除了半年以上的户籍人口,剩余的三、两个月或者是几天的叫流动人口。中国70%的城市化率将近7亿人,我个人觉得至少20个以上的千万级以上城市。现在规模看有8个左右。

  我们有了第一条规律,就是从农村向城市,2亿多人过来了,还得有农民进城。为什么呢?太多农民富不起来。他们必须进入城市,才有可能致富。

  从农村进入城市,从中小城市进入到大城市,这两个阶段正在进行中,但是我们没有第三个过程,从市中心向郊区转移。因为土地制度导致第三个过程中断了,所以中国也不可能有第四个过程叫城市群。

  美国说的城市群概念,是我虽然住在农村,比如说老布什小布什回到庄园了,他虽然住在农村,但是他的收入来自于城市。我们现在农民工收入70%来自于城市,30%来自于农村。这个比例关系是不对的,如果你来自于小城镇,收入来自于城镇没关系。但是我们的土地不能转移,比如比尔盖茨,那个街的房产都是他的,他到非大城市的时候,把资源也带进去了。我们土地是最多你盖一个小别墅,但是你不可能把资源带过去。

  中断的结果就是大中城市可能有泡沫,就是房子贵。我们倒过来算算,西城区100万人口,500多亿税收,给国家创了6500亿,按照人均GDP算是7万美元,你说房子应该多贵,按照西城区的人民币计算,它的房子至少15万。按照人均收入来算的话,也很高。

  03

  一个投资家为什么把它搁在西城区,因为西城区给他减个人所得税,因为它自己税收很多,把最有钱的人吸收进来,吸收的这些人也很有钱,收入也很高。这就是个变化。这个地区为什么会发生这种情况,因为有钱人往这集中,这就不行了。

  比如说你最少有5%的回报,在北京或者是在全国基本上做不到。不是因为商品房贵了达不到,是因为我们房改房太多,很多人不知道,我们全部的商品房加起来,从1992年到现在一共建了7000万套,我们建了这么多房子,在全国总量上大概只占30%多一点,70%是政府盖的房子,或者是原来房改房,或者是旧房,或是拆迁房,这些房子的回报率大概400-500。

  我们拆迁的西城区房子,当时回迁房是230块,房改房大概是900块,60平就是5.4万,现在的房子多少钱?一平10万。这个房子租金多少?大概市中心60平米房子,尤其是学区房,8000-10000的租金。我们的租金不合理在于大量的房改房。高价商品房只有富人居住,有些也不低,比如说女人街盖的房子,平均4万多,因为离美国大使馆近,旁边的美国人,记者什么的,那4万块钱的房租就是美国政府给的。

  年初给我理发的小姑娘,说想买套房子,问我买哪儿的房子。我说,你买固安就行了,贵的房子你也买不起。当时房价6000块,她买了96平的房子,现在12000块,她赚了一倍。她说我当时应该多买一套。那个地方凭什么涨到1.2万,1.4万?因为有个机场,国航还留在老机场,东航等其它三个都搬到这里,他们都得到当地买房子或者租房子,下一步还有物流,他不住在那不行,即使住在新机场也得搬过去。北京市政府一般是从自己的角度考虑的,各地的政府都是这样,没办法。他是希望这个地区的房价越高越好,没有一个地方的官员不是这样。

  地价除以50%是房价,但在大城市房价就是地价,因为他计算,两年以后房子就得涨这么多。我赌下一次房价上涨一定比这次要高,尤其在中国很多是资源性城市导致的,像鄂尔多斯,煤炭一降价就彻底死了,大庆地下如果还有油,它也能起来。不是说所有的房价都能涨。要具体情况,具体分析。

  我给政府的建议,是城市化率的基本发展,把后面的土地放开,就没有房价高涨过程中的城市化进程,就是平和房价过程中的城市化进程。假定,土地可以有一个自由度,那情况就发生变化了。我担任最后一届政协委员的时候,有一个提案,当时北京有六个城中村改造,在集体土地上盖租赁性租房,把租赁的钱给农民,地也不整,政府配市政,给定价,这是第一步。

  不能做到让土地私有化,但是可以让农民的集体建设用地用于城市服务,可以解决一部分问题。如果土地政策不解决,谁都解决不了,不能简单说,价格好还是不好。

  04

  你看北上广,哪个地方的人多,哪个地方就可以买。比如深圳,按照当地户籍人口计算,人均4.6套房,他们的房子都出租了,租金很高。尤其是很多拆迁户,一个人就十几套。这个地区,老龄人口率最低,只是层次最高,科技能力最强。因为政府管的少,政府今年超税收1500多亿,估计最后超税收2000亿。

  深圳户籍人口962万,活跃性手机2800万部,只有20%、30%的人有两部手机。当地小学生增幅最高的地区,房价一定是暴涨的。一定是富人带着孩子,因为他愿意生,生的起,养的起。我们出了一个贪官指数,它出了小学生指数,流动人口的指数不如小学生增长的指数快。人口进来了,可能还会跑,但是小学生增长的,一定会增长,而且财富也不可能带走。还有一个是北京,中央只要不搬走,北京的房价一定上涨。资源在这呢。北京第三产业比重高于上海,尤其是金融产业比重比上海还高。

  第二是经济发展特色。目前涨的比较快的还是大城市。深训,上海一些省会的特殊城市,就是周边没有相关城市的,浙江,江苏周边都有,所以南京作为省会不是最高的,可能排第三第四的样子,但是其它地区就一个城市,没办法,它只能往那跑,你只能到那买房子。

  另外一个特殊情况,就是中国高铁,都说这轮郑州房子涨,为什么涨?因为米字型的高铁快要成型了。郑州高铁通了以后,很多短途飞机取消了,两小时的生活圈里有4亿人。但是高铁并不一定都带来好处,也带来坏处,比如镇江,以前到镇江玩还住一个晚上,现在去才17分钟,现在没人住了。东京和大阪通高铁以后,大阪人都跑到东京了。就像天津人都跑到北京消费了。所以高铁有时候把福利带到大城市去了。

  问答

  问:我们前两年判断中国的房价肯定还得上涨,下决心在三亚海棠湾拿了340亩地,这块地应该怎么做呢?

  任志强:我觉得越往后越难做,每一块地都规划个酒店,隔几步一个酒店,满足旅游需要,所有的住宅都限制死了,必须要有一个酒店。现在大部分酒店要死了,现在单独的酒店还可以,因为有会议区。

  我昨天回来一看海棠湾,清水湾,死的楼大概得有一两百万,就是搭着架子没人干活的,居住率大概5%,个别区域10%。很多房子没卖出去,你拿什么吸引人去。你要能做到恒大的本事也行,做个独立的小镇。现在文化消费在快速上升阶段,王中军和很多地产商搞了旅游小镇,全国已经好几个很成功的旅游小镇了,有明星演员效应等等,无论如何,你得先想好理由再干。要能做成有特色的,吸引人的项目。

  问:出于投资的角度,保值增值的角度,人民币持续贬值,这个时候应该怎么做,国内买房子还是出去买?

  任志强:我不同意你说的,一般买房子的人没时间去投资,已经在干别的事,那个事干的挺好,没寻思干个创业就买房子。真正做投资的,谁去买房子,投资赚的比房子多,有能力有本事投资的就去投资,不买房子。如果你有正常的工作,又不愿意丢了这工作,又不愿意去搞股票,剩下钱在那干嘛,可以去买房子。别说你干着企业,花钱买房子了。

  镜像链接:谷歌镜像 | 亚马逊镜像

  中国人民银行(央行)推出新规,收紧境内企业的境外人民币放款,不但规定上限,还规定需报外汇管理局备案。

  这是近20年来中国当局首次收紧人民币净流出,标志跨境人民币政策发生重大变化。

  据南华早报报道,这是中国人民银行近期陆续出台的旨在收紧本、外币资本外流,堵住政策漏洞的一系列措施之一。

  国家外汇管理局周一(11月28日)出台新规,资本账户下超过500万美元的海外支付,包括组合投资或海外并购等直接投资,必须上报市外管局批准;之前已经获批的大型投资项目尚未转帐的外汇部分也适用此规。原来的报批限度是5000万美元。

  分析人士对此解读为引导汇率预期努力,是宏观管控的一部分。

  根据中国央行周一出台的新规定,境内非金融企业人民币境外放款不得超过净资产的30%,不得用个人资产,且须事先在外管局登记备案,本外币一体化。

  放款人应注册成立一年以上,与借款人之间有股权关联关系。短期频繁发生的境外放款,经办银行将要求放款人解释原因,确保合规。

  以前,为了防止大量投机热钱涌入,中国对人民币流入和外汇流出控制较严,对人民币流出则相对宽松,一般认为基本没有限额,对相关企业也没有严格规定。

  推动人民币国际化的政策也为人民币流出提供了较宽松环境。

  一个较普遍观点是,人民币出境已经成为规避外汇管制转移资本、境外购汇套利和离岸人民币市场做空人民币的渠道。

  上海金融监管研究院指出,央行这次紧急发文触及现有政策之间可以被钻空子套利的差异,“非常符合当前跨境人民币和外汇管理协调统一的思路,防止过多的套利投机性行为”。

  《南华早报》援引业者分析说,有部分大企业利用人民币跨境放款业务为资本外逃作掩护,央行也在考虑收紧这方面的监管。

  中国国际金融股份有限公司(中金)本周公布的一份报告显示,人民币境外付款净流出今年到目前为止已达18000亿元,而离岸人民币存款减少了2557亿元,表明人民币境外付款成为中国企业规避外汇管制的一个渠道。

  镜像链接:谷歌镜像 | 亚马逊镜像

  在中国放慢人民币国际化进程、担心资本外流加剧之际,跨国公司突然发现自己成了众矢之的。

  据知情银行业人士和官员,中国外汇监管机构近日指示国内商业银行严格限制企业把资金从中国转向海外业务部门的数额。在本周以前,大公司还只需出具最低限度的文件证明,即可向中国转入或从中国转出合5,000万美元的人民币或等值美元。上述知情人士表示,如今最高限额调整为500万美元,对大公司来说太少。

  中国政府正在遏制压低人民币汇率的日益加剧的资本外流恶性循环。最引人注目的是,据《华尔街日报》(The Wall Street Journal)上周报道称,中国国务院将加强对国内企业在境外收购交易的监督检查,这有可能导致相关交易推迟或干脆取消。迄今为止,中国政府的资本管控措施很少是明显以外企为目标。

  人民币最近的走势大大削弱了人民币作为美元竞争对手的吸引力。仅仅两个月前,国际货币基金组织(International Monetary Fund, 简称IMF)于10月1日将人民币加入其储备货币行列,承认相信中国将进一步放松对人民币的管制。

  当月晚些时候,美国最大制药公司之一的高级财务主管访问中国国家外汇管理局(简称:外管局)。外管局拥有对这家公司在华美元存款汇出规模的决定权。

  一位参与会谈的人士称,外管局向这家制药商发出信号,要求其做好资金汇出难度增大的准备。

  这一直接表态与年初该公司访问外管局时的情况截然不同。这位与会人士称,情况发生了180度大转弯。

  对资金汇出的收紧正值中国央行上周就跨境资本流动召开会议之际。《华尔街日报》见到的会议记录显示,中国央行官员在会上警告称,越来越多的资金正以人民币而非美元形式外流。

  2013年年中上海自贸试验区挂牌时这类资金汇出得到批准,当时企业转移中国业务所创造的现金需面临繁琐的文件和额外的税负。

  IMF曾表示,拥有资金汇出渠道是其认为人民币可作为全球储备资产的原因之一。目前的政策收紧显示,由于大量公司利用该渠道将人民币直接转移至香港等可自由兑换的境外地区,中国政府对此感到担忧。

  根据最近的会议记录,中国央行指出10月份人民币对外净支出占全部净支出总额的100%,而上半年占比不到50%。在会议上,中国央行要求对于无人民币使用要求、以到离岸市场购汇为目的的跨境人民币汇出业务,原则上不予办理。

  会议记录引用中国央行官员的话称,新的限额是临时性的,他们坚定不移地支持人民币国际化。

  中国央行未回应置评请求。中国央行副行长易纲在周日发表的一篇新华社采访中表示,中国的资金流入和流出情况正常,随着中国经济回暖,资金将返回中国。根据汇出规定,作为公司现金池策略的一部分,各家公司从中国汇出的资金最终必须回到中国,而时间范围则是灵活的。

  银行业人士表示,上个月美国大选尘埃落定后,一些美国公司开始从中国汇出更多资金,因它们预计如果候任总统特朗普的政府宣布对美国公司存放在海外的资金给予税收赦免,他们可能需要快速转移资金。

  上海美国商会(American Chamber of Commerce)主席、投资银行家季恺文(Ker Gibbs)称,对于资本管控将趋紧的预期可能也促使跨国公司的财务部门将更多资金转移出中国。

  中国国内一些大型企业也感受到资金汇出限制带来的影响。

  一家大型国有电力公司的高管称,直到两个月前,公司仍然可以毫无障碍地通过上述渠道将数百万人民币汇至境外关联公司,但是现在,银行已经告知该公司,所有这类资金转移操作都必须经过外管局审核。

  中国政府将人民币币值下降的主要原因归结于美元走强,美元在特朗普胜选之后加速上行。在近期触及自2008年中以来的低点之后,人民币兑美元今年已累计下跌6.2%。

  目前阶段,稳定资本流动并防止人民币出现快速螺旋式下滑的需要优先于让人民币成为国际通用货币的雄心。

  镜像链接:谷歌镜像 | 亚马逊镜像

  “聂树斌无罪!”来自官方的消息说,在聂树斌死后7890天,最高法院再审改判。

  聂家人哭了。有些网友也激动了。他们重复一句口头禅,”正义只会迟到,但永远不会缺席。”

  刘瑜在微信上说出了我想说的:

  “不知道该说什么。聂案已有证据疑点太多,太足以定罪,有基本常识感的人都能得出结论,拖了这么多年才做出结论,好比花了十年把一个球洞边的高尔夫球打进洞里,高兴得起来吗?如果一个社会的正义感都只有加盖一个权力公章才会随风飘荡 ,这是正义感还是对权力的又一次鼓掌?我所能感到的全部,只是火辣辣的羞耻。”

  的确,这有什么可高兴的?

  河南11选5预测第一,聂树斌不能死而复生。

  第二,在无数人心中,聂树斌早就被认定为无罪。

  所谓改判,就像一个在网上流行了一整年的笑话,在年底突然出现在春晚上,规格好像提高了,但笑话还是笑话。

  和很多人一样,这些年我也在关注聂树斌案。除了它事关公平正义,还有一个特别的原因:聂树斌被执行死刑的那一年,正好是1995年。那年我大学毕业,正要走进社会。我走进社会的那一年,是他离开这个世界的那一年。这是一种特殊的共情。每个人都一样吧,愿意透过他人不幸的命运反观自己的命运。也是这个原因,当年的孙志刚案引起了无数人的同情。

  对于聂案迟迟未得改判,我此前曾批评“在这个国家,比死刑更灭绝希望的是当权者的麻木不仁。”现在终于改判了,按说改判总比不改判好,然而我不想递上廉价的掌声。

  因为我知道这一天不是正义来到的日子。对于一个已经死去的人来说,正义永远不会到来。

  因为这一天只是法律在对聂树斌进行了长达7890天的羞辱后,暂停了羞辱。

  因为只要当年的作恶者与后来的渎职者得不到应有的惩罚,只要还有死刑在滥杀无辜,只要刑事纠错制度得不到彻底的改进,这种羞辱还会继续。

  —

  河南11选5专家预测

  a0b0bde0gw1face65nc5vj20qo0qon10a0b0bde0gw1face65nc5vj20qo0qon10

  a0b0bde0gw1face651wqoj20qo0qojvha0b0bde0gw1face651wqoj20qo0qojvh

  a0b0bde0gw1face64cychj20qo0qojvla0b0bde0gw1face64cychj20qo0qojvl

  镜像链接:谷歌镜像 | 亚马逊镜像

编辑:admin
Copyright © 2002-2017 版权所有